【MyGoNews蕭又安?方暮晨/綜合報導(dǎo)】近期臺股表現(xiàn)亮眼，消費(fèi)者信心指數(shù)持續(xù)回升，不過景氣燈號終結(jié)連十綠，亮出首顆黃藍(lán)燈，宣告國內(nèi)經(jīng)濟(jì)景氣走緩，此外，在房地合一疑慮未除，以及近期新屋契稅與房屋稅加稅議題等利空訊息交互作用下，影響民眾購屋信心，市場持續(xù)觀望，讓1月房市相較12月呈現(xiàn)量縮格局。
 
根據(jù)永慶房產(chǎn)集團(tuán)研究發(fā)展中心統(tǒng)計自家體系成交資料，北市1月交易量較12月量縮8％，新北量縮5％，桃園量縮20％，新竹則減少11％，臺中量縮20％，臺南衰退21％，高雄則維持平盤。至於房價部分，臺北市1月中古屋平均單價每坪61.6萬元，已退到2013年6-7月房價水準(zhǔn)，新北市單價每坪38.5萬元，也連三個月跌破40萬大關(guān)，其餘五都中，桃園、臺中、臺南房價上漲，1月單價分別為15.4萬元、15.3萬元與11.2萬元，而新竹縣市與高雄則房價出現(xiàn)修正，本月中古屋房價分別為15.1萬元與13.7萬元。
 
自住買盤為主力 新屋交易冷清 價格修正為成交關(guān)鍵
 
永慶房產(chǎn)集團(tuán)研究發(fā)展中心經(jīng)理黃舒衛(wèi)表示，觀察2015年1月購屋動機(jī)，臺北市中心以換屋為主，佔比37％，首購本月佔比回升至30％，站上三成大關(guān)，投資置產(chǎn)則受到加稅議題的影響，購屋意願轉(zhuǎn)淡，佔比僅18％，低於二成。至於市郊區(qū)則是換屋居冠，佔比41％，與2011年5月並列史上最高，而首購佔比27％居次，合計自住型買盤高達(dá)68％。至於新北市，黃舒衛(wèi)說明，首購仍是市場主力，1月佔比高達(dá)47％創(chuàng)新高，逼近五成，換屋佔比則為24％，自住客合計佔比為71％，投資置產(chǎn)佔比僅17％，交易持續(xù)低迷。
 
黃舒衛(wèi)指出，1月雙北市三個區(qū)塊投資置產(chǎn)比重又回跌至二成以下，在政府持續(xù)打擊投機(jī)，針對囤房、短期交易加徵奢侈稅以及房地合一稅將分段上路等管控措施，讓置產(chǎn)族群購屋信心低迷，未來不確定性仍高，不敢貿(mào)然進(jìn)場。
 
黃舒衛(wèi)表示，在雙北市紛紛調(diào)升房屋構(gòu)造標(biāo)準(zhǔn)單價後，加上豪宅稅與囤房稅加乘效果，將使新屋交易時的契稅與持有期間的房屋稅賦大增，若是非自住，還會加上囤房稅，在這樣的加稅氛圍下，連帶影響新屋的交易狀況。黃舒衛(wèi)說明，觀察近一年的成交產(chǎn)品發(fā)現(xiàn)，屋齡5年內(nèi)住宅的成交佔比有逐漸下降的趨勢，以臺北市來看，2014年Q1屋齡5年內(nèi)住宅的成交佔比還有27％，但逐漸下降，至2014年Q4只剩下19％，到了2015年1月，更是下滑至18％：新北市也是同樣的狀況，在2014年Q1時，屋齡5年內(nèi)住宅的成交佔比為21％，然後持平後往下降，至2014年Q4滑落至15％，到了2015年1月的佔比只剩下12％，持續(xù)下探。
 
黃舒衛(wèi)說明，在政府持續(xù)管控房市的狀況下，新屋成為首要查稅、增稅的箭靶，民眾購屋態(tài)度也轉(zhuǎn)趨悲觀，轉(zhuǎn)而尋求中古屋或是暫緩購屋計畫，當(dāng)然價格也是重要的考量因素。根據(jù)統(tǒng)計，雙北市低於行情5％以上佔比持續(xù)攀高，臺北市2014年Q1的佔比僅11％，也就是說低於行情成交的比例只有一成左右，但逐季攀高，到了2015年1月佔比就高達(dá)23％；而新北市2014年Q1低於行情5％以上的成交佔比只有6％，低於行情成交的比重相當(dāng)?shù)?，但?014Q4佔比已來到14％，超過一成以上，2015年1月還持續(xù)向上攀升至19％，都是新高紀(jì)錄，顯示屋主讓價求售的的情況屢見不鮮，在市況低迷的此刻，價格修正仍為成交關(guān)鍵。
 
高雄量能穩(wěn)定 其餘四都交易量縮
 
黃舒衛(wèi)表示，1月雙北市以外的五都房地產(chǎn)市況，桃園持續(xù)呈現(xiàn)價漲量縮走勢，在升格與各項重大建設(shè)價持下，屋主心態(tài)仍高，買賣雙方價格認(rèn)知差距大，交易量能受限，其中以受選擇性信用管制的桃園以及近期房價漲勢高的龜山、八德量縮最為明顯。至於新竹縣市則為價跌量縮市況，交易量減少11％，指標(biāo)區(qū)域的竹北、竹東交易件數(shù)量縮最多。
 
臺中也是價漲量縮市況，交易量萎縮20％；臺南1月房市呈現(xiàn)價漲量縮格局，永康、安平是交易量減少最多的區(qū)域；至於高雄市，交易量持平，由於本月有修正，讓交易量持穩(wěn)，其中以的三民、楠梓、左營表現(xiàn)較佳。黃舒衛(wèi)補(bǔ)充，在政府打房不縮手的狀況下，房市交易冷清，高總價、高單價市場不振已成常態(tài)，而過去在比價效應(yīng)下逆勢成長的區(qū)塊，也因漲勢過猛而出現(xiàn)交易回軟的狀況，可見要突破目前房市僵局，降價是成就買賣方雙贏的必要手段。
 
國際貨幣寬鬆競賽 低利環(huán)境持續(xù) 買方市場確立
 
黃舒衛(wèi)說明，近期歐元區(qū)推出新一輪QE，加上油價大跌，通膨壓力瞬間走緩，促使其他國家掀起一股貨幣寬鬆熱潮，而美國聯(lián)準(zhǔn)會最新決策聲明維持利率不變，同時對升息「保持耐心」，顯示短時間內(nèi)低利環(huán)境不會輕易改變，而美國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定復(fù)甦，帶動需求增溫，讓臺灣股市、出口均受惠，推升臺灣經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)，國內(nèi)景氣沒有看淡的理由。
 
而國內(nèi)房市在政府一連串查稅、加稅、房地合一等議題衝擊，開價合宜且物超所值的物件才能吸引民眾購屋，加上投機(jī)退場，剛性需求成房市主力，價格也成為成交與否的關(guān)鍵因素。因此，黃舒衛(wèi)補(bǔ)充，目前市場待售量大，屋主心態(tài)必須做出調(diào)整，以價格取勝可能成為常態(tài)，建議屋主提早展開汰弱留強(qiáng)的資產(chǎn)安排，尤其是多屋族的屋主，應(yīng)妥善規(guī)劃，避免自身資產(chǎn)受到稅負(fù)增加而造成損失。
 
至於有意購屋的民眾，黃舒衛(wèi)建議，低利環(huán)境持續(xù)的狀況下，加上青年安心成家優(yōu)惠貸款展延至明年底，符合條件的首購族可多加利用，趁市場供給量大，加上房價盤整修正之際，正是進(jìn)場好時機(jī)，把握市場氣氛，加強(qiáng)議價，慎選生活機(jī)能完備或是交通便利的區(qū)塊，購置屬於自己的房子。